Рынок московских новостроек последние полгода переживал не лучшие времена. Скандалы с обманутыми соинвесторами долевого строительства; выход закона № 214, жестко регламентирующего для застройщиков порядок привлечения средств частных лиц и условия продаж квартир в строящемся доме; общее падение спроса; стабилизация цен на вторичном рынке — всего и не перечислишь. Но, судя по ценовым изменениям, происходящим на рынке в последние два месяца, кризис миновал, и большинство аналитиков заговорили о наличии признаков «выздоровления». «Пациент скорее жив, чем мертв!» — радостно восклицают риэлторы и инвесторы.
Правда, сегодня это утверждение скорее можно отнести к вторичному рынку жилья, на котором в октябре–ноябре был отмечен небывалый всплеск покупательской активности. Причина этого явления ясна — митинги обманутых дольщиков. Их выступления вызвали у потенциальных покупателей боязнь вкладывать средства в новое
. Как отмечают специалисты риэлторских компаний, ради своего спокойствия люди оказались готовы поступиться всеми потребительскими преимуществами новых домов ради уверенности в сохранности своих вложений. В результате чего рынок новостроек серьезно «просел».
Причем изменения касаются не только цены, но и количественных характеристик предложения. Сегодня на рынке единовременно представлено не более 460 объектов. Это означает, что по сравнению с тем же периодом 2004 года их количество снизилось приблизительно на 30%. В чем кроются основные причины этого явления?
Во-первых, число ежемесячно выводимых на рынок объектов упало по сравнению с показателями 2003–2004 годов более чем в два раза. Этот факт относится в первую очередь к последствиям 214-го закона: он ограничил для застройщиков возможность начинать
в , который не имеет необходимого набора строительной документации.
Кроме того, закон обязал девелоперов открывать продажу лишь после завершения нулевого цикла
. В итоге на сегодняшний
даже пять новых адресов в месяц уже считается очень хорошим показателем для рынка.
Во-вторых, начиная с апреля–мая 2005 года в столице было снято с продаж около 10–12% общего числа объектов из-за отсутствия ряда документов, необходимых для ведения законного (по новым условиям) строительства. Заметим, что положительный эффект от этого был: к примеру, подмосковные застройщики решили рискнуть и имеют в данный момент большие проблемы с недовольными соинвесторами. Из московских компаний в «черный список» попало лишь ООО «Мастерок».
Наконец, третья причина: закончились продажи в
, в которых более полугода «висело» около пяти непроданных квартир. Соответственно, они «ушли» с рынка, что повлияло на общее число объектов. Хотя на самом деле «висяки» могли быть и не проданы — просто девелоперы оформили их на сторонних частных лиц и выставили на продажу на вторичном рынке.
Казалось бы, число объектов уменьшилось, значит, цены должны пойти вверх: предложение-то упало при практически сохранившемся уровне спроса? Ан нет. В принципе все летние, да и осенние месяцы средняя стоимость 1 кв. м практически во всех московских округах не повышалась.
Исключение составил Центральный административный округ, где расположено подавляющее большинство
объектов. Рынок престижного жилья всегда живет по собственным законам, которые отличаются от общей рыночной ситуации. Цены на
жилье никогда не падают — максимум, на что они способны, так это на небольшую стабилизацию в условиях, к примеру, финансового кризиса, подобного проиcшедшему в нашей стране в 1998 году.
Общие рыночные тенденции свидетельствуют о том, что как такового роста цен, носящего спекулятивный характер, сегодня на рынке
нет. Любые повышения средней стоимости связаны с ростом самого
, с изменением его
готовности. На второе место по значимости стоит отнести фактор «вымывания» из листов предложения наиболее дешевых квартир, расположенных на нижних этажах
либо не отличающихся хорошими видовыми характеристиками. Дорогие
, остающиеся в продаже практически до сдачи дома госкомиссии либо до момента, когда реально взобраться на необходимый этаж и оценить все преимущества открывающихся из
видов, и повышают среднюю стоимость 1 кв. м.
В связи с этим хотелось бы отметить еще одну тенденцию современного рынка нового жилья. У застройщиков «бюджетных» домов, или домов эконом-класса, к которым относятся все панельные
, проблем с реализацией квартир в данный момент практически нет. Цены, которые девелоперы удерживали на одном и том же уровне практически все последние семь месяцев, стали устраивать покупателей. К этому необходимо добавить и психологический фактор: все-таки подавляющее большинство
компаний, которые возводят панельные многоэтажки, давно зарекомендовали себя на рынке, что существенно снижает риск инвестиций в приобретение
на ранних стадиях строительства.