Профессиональное управление и девелоперы, и арендаторы пока воспринимают как экзотику.
За последние три года общая площадь класса в увеличилась с 1,5 до 2,8 млн кв.м. Однако бурное
фешенебельных зданий пока явно опережает темпы развития рынка услуг профессионального управления недвижимостью. Большинство собственников
-центров предпочитают работать по старинке и эксплуатируют свои объекты самостоятельно - с помощью дочерних структур.
Представители управляющих компаний объясняют эту тенденцию тем, что у собственников зданий все еще сильны предубеждения к профессиональным управляющим, к этому
в целом. «Девелоперы и собственники зданий полагают, что сэкономят, если будут самостоятельно возиться с недвижимостью. Но, в конечном счете, непрофессиональное управление объектом приводит к росту капитальных затрат и издержек, - говорит директор компании Colliers CPM Марина Великорецкая. – Дилетантство, «кумовство», неправильно выстроенная
управления, ошибки в подборе
, привлечение некомпетентных подрядчиков - все это, в конечном счете, негативно сказывается как на техническом состоянии объекта, так и на его имидже».
С этими доводами согласен Игорь Анисимов, исполнительный директор компании Vesco Service. Он отмечает, что только профессиональное управление эксплуатацией позволяет как собственнику, так и нанимателю поддерживать недвижимое имущество в нормальном состоянии, не допуская его чрезмерного физического износа. В этом случае текущие расходы на содержание и
зданий любого назначения сторицей окупаются в дальнейшем.
Компаний, управляющих недвижимостью, в Москве сотни. Но большинство из них заведуют зданиями, которые принадлежат родственным или материнским структурам, и редко предлагают свои услуги широкому кругу участников рынка недвижимости.
, действующих на открытом рынке и управляющих «чужими» объектами, на порядок меньше – их по пальцам можно пересчитать. Большинство игроков имеет западные корни (это Hines, Enka, Colliers CPM, Noble Gibbons, Sawatzky, «М+В Цандер Фэслилти Менеджмент»), хотя свою нишу заняли на этом рынке и отечественные компании (ведущие из них - холдинг «Город», «Мой дом», «Габа Эстейт»). Но пока не многим российским
удалось привлечь в штат специалистов высокой квалификации, способных предоставлять управленческие услуги высокого качества, о реальной конкуренции между ними и западными управленцами говорить не приходится. Кроме того, на рынке широко представлены т.н. «инфраструктурные компании». Они специализируются на оказании клининговых («Чистый свет»), катеринговых (Sodexo), мувинговых (Crown relocations)
и часто привлекаются эксплуатирующими на условиях субподряда.
О неразвитости рынка свидетельствует тот факт, что даже компании-лидеры рынка не могут похвастаться большими портфелями активов. Как правило, в управлении большинства из них находится от 50 до 200 тыс. кв.м. Они признают, что масштабы
, по западным меркам, невелики, а спрос на услуги по управлению ограничен. По грубым подсчетам, профессиональным управлением сегодня охвачено лишь 30-40% столичной офисной
класса «А» и «В». Это очень мало, учитывая, что доходность этого бизнеса напрямую зависит от количества «квадратов», которые находятся в управлении. «Чем большим портфелем активов управляет
, тем ниже издержки. Расчеты показывают, что крупной управляющей компании может быть интересно любое
площадью более тысячи квадратных метров, так как у нее есть возможность использовать эксплуатирующие службы не только для этого объекта. Если же объект является единственным в портфеле, то, с нашей точки зрения, интересно управлять зданием площадью не менее чем 20 тысяч квадратных метров», - говорит директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев.
Пока этот вид деятельности имеет относительно невысокую доходность. По разным оценкам, ведущие управляющие компании довольствуется вознаграждением в размере 15-25% от валового годового дохода, который приносит объект недвижимости. Многое зависит от длительности контракта, а также от класса здания. «Сегодня сроки действия контрактов на управление колеблются от 3 до 5 лет. И при подписании договора сроком на 5 лет доход управляющей компании составляет, ориентировочно, 10-13% от стоимости контракта, - говорит Татьяна Романцова, представитель компании «М+В Цандер Фэслилти Менеджмент». – Кроме того, профессиональное управление, с точки зрения доходности бизнеса, оправдано в зданиях класса «А» и «В». Арендаторы зданий более низкого качества рассчитывают на низкую ставку
, и, соответственно, на минимум включенных в пакет услуг. Поэтому участие управляющих компаний в этом сегменте представляется малорентабельным, а для профессиональных западных компаний – непривлекательным».
Компенсировать издержки, связанные с небольшими оборотами, и повысить уровень доходности управляющие компании могли бы за счет расширения спектра оказываемых услуг. Однако пока большинство игроков оказывают лишь услуги по технической эксплуатации и почти не занимаются, например, управлением финансовыми потоками. Некоторые компании предлагают заказчикам ряд дополнительных услуг. Например, предварительные
по разработке программы развития объекта. Их стоимость обычно включается в вознаграждение по комплексному управлению. «Кроме того, при оказании услуг по привлечению инвесторов или покупателей на объект недвижимости устанавливается разовое вознаграждение в размере 2-3 % от суммы сделки», - говорит г-н Анисимов (Vesco Service). «А вот на Западе управляющая компания «ведет» здание полностью – от
до сдачи в , - говорит руководитель крупной российской девелоперской компании. – Это называется property management. В России же property management, в большинстве случаев, ограничивается эксплуатацией здания. То есть, оказанием услуг по внешней и внутренней
,
инженерных систем, охране. Кроме того, в обязанности управляющей компании может входить организация питания, доставка корреспонденции и курьерские
,
презентаций и конференций. Финансами же обычно занимаются сами владельцы. Они очень редко перепоручают эти функции посторонним управленцам». Если
инвестор покупает тот или иной объект коммерческой недвижимости с целью получения дохода, управляющая компания также выступает партнером с самого начала – подбирает здание, покупает его, получает доход, продает объект. Российские же собственники недвижимости очень часто грубо вмешиваются в деятельность управленцев. Какое уж тут может быть взаимопонимание и доверие?»